新加坡人／外国人买新山关卡公寓：资格、最低价、贷款与流程

我收到的关卡一带询问，多数来自新加坡，问的永远是同五件事。这里按顺序讲。这是我实际跟买家走的流程，具体到你个人的情况，以律师确认为准。

1. 新加坡人或外国人可以买吗？

可以，我关卡 CIQ 名单上的每一个项目都可以。它们是商用产权的服务式公寓，正是柔佛允许外国人购买的类别，条件是符合最低购买价。外国人不能买的：马来保留地、土著固打单位、廉价和中价屋。

各项目在州政府框架内各自定外国人最低价：

实际影响是：外国买家通常拿不到一个项目里最便宜的那个开放式单位，因为它低于最低价。告诉我你的国籍和预算，我告诉你每个项目里你真正能订的单位。

2. 价格以外要付什么

• 过户印花税： 非公民自 2024 年 1 月 1 日起一律 4%。RM600,000 的单位就是 RM24,000。
• 州政府同意书与征费： 外国人持有产业要向柔佛州政府申请同意书，并缴一笔征费。有些发展商在销售配套里帮你吸收（例如 Richmond JBCC 的配套包了外国人同意书征费和买卖合约律师费）。你选定单位后我报给你当下的数字。
• 律师费： 买卖合约一份，贷款的话贷款合约再一份，都按法定收费表。有些发展商吸收买卖合约律师费，比价之前先看配套。
• 交屋之后： 管理费和储备金，这份名单多数每月每尺 RM0.35 到 RM0.42。各项目的预估看价格对比那篇。
• 将来卖出： 非公民的产业盈利税，五年内卖是盈利的 30%，第六年起 10%。

3. 贷款

马来西亚银行接受新加坡人和其他外国买家用收入证明申请贷款。贷款比例会比马来西亚公民低：一般是房价的 60% 到 70%，不是 90%。年限按银行到 65 至 70 岁。新加坡的收入可以用薪水单、报税单和银行月结单证明。CPF 不能用在马来西亚的产业。

买家付订金之前，我会先向两家银行拿初步报价，钱还没动之前数字先是真的。有人直接现金付清跳过这一步，也可以。

4. 商用产权和 HDA，讲白一点

新山讲的「服务式公寓」，是建在商用地契上的住宅单位。有两个后果：

• 这份名单上的项目都在《房屋发展法令》Schedule H 下销售，所以按工程进度分期付款、有缺陷保修期、有一般买家保障。
• 商用产权的水电可能按商用费率收费，除非发展商或管理层申请到住宅费率。签约前先问，每个项目答案不一样。

5. 从第一句话到拿钥匙的流程

1. 筛选和看房。 WhatsApp 我两三个项目，我发现行价目表和平面图，安排周末看房和示范单位。
2. 下订。 签发展商的订购表格、付订金。金额和退款条款写在表格上。
3. 同时申请贷款，让银行的答复赶在买卖合约期限之前到。
4. 签买卖合约，在订购表格写明的期限内。签约付首 10%，扣掉订金。
5. 申请州政府同意书，律师在签约后办。要几个月，你不需要人在马来西亚。
6. 分期付款，每个工程阶段认证后付，有贷款的由银行付。
7. 交屋。 拿钥匙、联合验楼、缺陷清单，管理费开始算。
8. 入住或出租。 关卡一带的单位多数租给跨境上班族和小家庭，我可以帮你接管理层的出租柜台或租务经纪。

从下订到签约通常几个星期。之后按项目页上的工程进度走。

先准备好的文件

护照、最近的薪水单或报税单、三到六个月银行月结单、地址证明。跟配偶一起买就两份。

新加坡买家最后都买在哪里

天天通勤的人买步行那一档（CTC Skyone、Gensphere、Summer Suites、R&F Princess Cove）。周末过关和带家庭的人买开车那一档换面积（Amora Residence、Country Garden @ Danga Bay、KSL Nexus）。取舍看步行距离那篇。

把你的国籍、预算和一个星期过关几次 WhatsApp 给我，我回你能买的单位和一个初步的贷款数字。