每个星期都有人问我同一句话：「关卡附近哪个公寓最便宜？」老实说，「最便宜」要看你指的是入场价、每平方尺价，还是同样的钱买到多大。所以我把整份名单放在一起，数据取自各发展商 2026 年 9 月 8 日的价目表。
我手上的 CIQ 名单目前有 13 个项目。9 个走路或几分钟车程就到关卡；另外 4 个（KSL Nexus、The Address、Country Garden @ Danga Bay、Amora Residence）车程 5 到 10 分钟，之所以放进来，是因为新加坡买家通常会一起问。
完整对比表
| 项目 | 起价 | 最小有价户型 | 约每尺 | 完工 | 到关卡 |
|---|---|---|---|---|---|
| KSL Nexus (Suria Sutera) | RM337,700 | 398 尺开放式 | RM856 | 2030 | 车程约 10 分钟 |
| Calia Residences | RM343,000 | 453 尺 1+1 房 | RM757 | 2029 年首季 | 近关卡 |
| Paragon Gateway | RM348,000 | 499 尺 1+1 房 | RM697 | 2027 年末季 / 2028 年首季 | 近关卡 |
| The Address Pelangi | RM392,000 | 450 尺一房 | RM871 | 2030 年第三季 | 约 5 公里 |
| Paragon Signature Suites | RM453,000 | 646 尺 1+1 房 | RM701 | 2028 年末季 | 近关卡 |
| Gensphere | RM537,000 | 459 尺一房 | RM1,170 | 2030 | 步行可达，紧邻 JB Sentral |
| CTC Skyone | RM566,000 | 452 尺两房 | RM1,277 | 2030 年末季 | 距 Bukit Chagar 捷运站约 300 米 |
| The Iconic by PGB | RM578,600 | 526 尺一房 | RM1,100 | 待发展商确认 | 约 2 公里，免费接驳车 |
| Summer Suites | RM611,000 | 599 尺双钥匙开放式 | RM1,020 | 2029 年第二季 | 约 850 米 |
| Amora Residence | RM650,000 | 990 尺三房 | RM657 | 2030 上半年 | Tampoi，开车 |
| Country Garden @ Danga Bay | RM850,000 | 1,186 尺三房 | RM717 | 已完工 | 车程约 10 分钟 |
| R&F Princess Cove | RM928,000 | 798 尺 2+1 房 | RM1,163 | 2028 年第三季 | 约 1 公里 |
| Richmond JBCC | RM1,020,000 | 326 尺酒店套房 | RM3,129 | 2028 年第二季 | 步行可达 |
「起价」是发展商现行价目表里最低的一个价。每尺价是用那个价除以那个户型的面积，取整。高楼层、好朝向、大户型都会更贵，各项目页有逐户型的完整表。
这张表告诉你三件事
入场价最低，不等于每尺最便宜。 KSL Nexus 票价最低 RM337,700，但买到的是 398 尺开放式，每尺 RM856。Paragon Gateway 多 RM10,000，拿到 499 尺，每尺 RM697。如果是自己住，面积比标题数字重要。
走路到关卡，要付每尺 RM1,000 到 RM1,300。 Gensphere、CTC Skyone、The Iconic、Summer Suites、R&F Princess Cove 全部在这个区间。这就是「不用开车、走路到关卡或捷运站」的溢价。值不值，看你多常过关；我在步行距离那篇里逐个讲。
车程 10 分钟，每尺价大概砍半。 Tampoi 的 Amora Residence，RM650,000 买 990 尺三房，每尺约 RM657。Country Garden @ Danga Bay 已经完工，现在就能入住或出租，1,186 尺每尺 RM717。适合本来就会开车过关的家庭。
Richmond JBCC 是另一种产品
Richmond 不是一般的服务式公寓。它是商用产权的酒店套房，由酒店集团营运，附带租金回报配套。每尺 RM3,129 当住家来看完全不合理，只有拿保证回报和价格对比才有意义。要比之前，先看 Richmond JBCC 项目页的配套条款。
管理费
多数人拿到第一张账单才想起这件事。以下是交屋前发展商的预估：
| 项目 | 预估管理费 |
|---|---|
| R&F Princess Cove | 每月每尺 RM0.25 |
| Paragon Gateway | 每月每尺 RM0.35 |
| Calia Residences | 每月每尺 RM0.38 |
| Paragon Signature Suites | 每月每尺 RM0.38 至 0.42 |
| The Address Pelangi | 每月每尺 RM0.40 |
| Summer Suites | 每月每尺 RM0.40 |
| CTC Skyone | 每月每尺 RM0.55，含储备金 |
| Richmond JBCC | 每月每尺 RM0.60，另加 10% 储备金 |
600 尺的单位按 RM0.40 算，一个月 RM240。KSL Nexus、Gensphere、The Iconic、Amora、Danga Bay 我手上的价目表没写管理费，问我，我去跟发展商拿最新的数。
各项目几时交屋
- 现在就有： Country Garden @ Danga Bay（已完工）。
- 2027 到 2028： Paragon Gateway A、B 塔（2027 年末季）、C、D 塔（2028 年首季）、Richmond JBCC（2028 年第二季）、R&F Princess Cove（2028 年第三季）、Paragon Signature Suites（2028 年末季）。
- 2029： Calia Residences（首季）、Summer Suites（第二季）。
- 2030： KSL Nexus、Gensphere、The Address Pelangi（第三季）、CTC Skyone（末季）、Amora Residence（上半年）。
- The Iconic： 完工日期待发展商确认，可以问我最新进度。
以上都是发展商目标日期，以买卖合约为准。
换作是我，会这样筛
- 先定预算，把外国人过户要付的约 4% 印花税算进去。
- 决定走路还是开车。天天过关，就付钱买步行那一档；周末才过关，开车那一档能买到两倍面积。
- 挑一个你真的会住、或真的租得出去的面积。450 尺以下的开放式租给单身；两房三房租给家庭和跨境上班族。
- 对一下完工年份和你需要单位的时间。
把合适的两三个项目 WhatsApp 给我，我当天把那几个户型的现行价目表和平面图发给你。
这篇指南回答的问题
- ?现在新山关卡附近最便宜的公寓是哪个？
- 按入场价，是 KSL Nexus，RM337,700 买 398 尺开放式，离关卡车程约 10 分钟。走路能到关卡的项目里，Gensphere 从 RM537,000 起、CTC Skyone 约 RM566,000 起。按每尺价，Amora Residence（约 RM657）和 Paragon Gateway（约 RM697）是名单里最低的。
- ?新山关卡附近的公寓每尺多少钱？
- 截至 2026 年 9 月，走路能到关卡的项目每尺大约 RM1,000 到 RM1,300（Summer Suites 约 RM1,020、The Iconic 约 RM1,100、R&F Princess Cove 约 RM1,163、Gensphere 约 RM1,170、CTC Skyone 约 RM1,277）。车程 5 到 10 分钟的项目每尺约 RM650 到 RM870。
- ?这些价格是最终成交价吗？
- 这是 2026 年 9 月 8 日各发展商价目表上的最低价。具体单位的价格看楼层、朝向和户型，最终以买卖合约上的数字为准。WhatsApp Ivy Goh（REN 76441）拿最新的逐单位价目表。
- ?关卡附近公寓的管理费大概多少？
- 发展商预估从每月每尺约 RM0.25（R&F Princess Cove）到每月每尺 RM0.60 另加储备金（Richmond JBCC）。名单里多数在 RM0.35 到 RM0.42 之间，600 尺单位一个月大约 RM210 到 RM250，以交屋后的正式数字为准。
